Sentenza

Quali sono le responsabilità del mediatore immobiliare?

Obbligo di informazione in generale

La giurisprudenza continua pacificamente a ritenere che (cfr. ad esempio Tribunale sez. XVII - Roma, 25/10/2018, n. 20528; Tribunale di Massa, 23/11/2016, n. 1088; Tribunale sez. X - Roma, 31/01/2017, n. 1768), nell'ordinaria diligenza del mediatore non rientrano specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, ma basilari obblighi di corretta informazione. Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si svolge in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico - giuridica al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note (cfr. anche in tal senso Tribunale di Massa, 19/05/2016, n. 500), è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Anche la Cassazione civile sez. II - 05/04/2017, n. 8849 ribadisce che non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della sua prestazione, ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico. Pertanto, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Quanto ai limiti dell'obbligo di informazione, è bene richiamare l'interessante pronuncia di Tribunale Bologna, sez. II, 13/08/2015, n. 2534, secondo cui non spetta però al mediatore l'onere di fornire al cliente una consulenza tecnico-giuridica sulle conseguenze derivanti dall'atto; il mediatore è tenuto a comunicare al cliente una circostanza nota o da lui conoscibile con l'ordinaria diligenza, ma tale circostanza deve essere tale da incidere sulla risoluzione/annullamento del contratto cioè sulla sicurezza dell'affare. Quindi, non poteva esigersi dal mediatore la verifica dell'esistenza di società di cui il venditore fosse stato amministratore, né tantomeno poteva esigersi che il mediatore imbastisse un ragionamento ipotetico di tipo giuridico sulla possibilità che fossero intentate azioni di responsabilità nei confronti dell'amministratore di società fallite.

Rientra in senso lato nell'obbligo di informazione, come ritiene Tribunale Bari, sez. II 20/09/2016, n. 4682, anche quello di consegnare i documenti utili a perfezionare il contratto: ai fini della valutazione del diritto per il mediatore al pagamento delle provvigioni, assume rilevanza, oltre che la effettiva conclusione dell'affare "per effetto del suo intervento" (art. 1755 c.c.), l'esatto adempimento dei suoi obblighi (artt. 1759 -1176, II co. cc.) in essi compresi la consegna, o almeno la messa a disposizione del cliente, della documentazione utile al perfezionamento del contratto, come prefigurato nella proposta, ovvero la corretta, fedele e veritiera informazione sull'oggetto ed altri requisiti del negozio a stipularsi, che, in caso di bene immobile non può prescindere, dalle indicazioni di cui innanzi, salva espressa esclusione per accordo delle parti.
Obbligo di informazione. Casistica: la situazione urbanistica dell'immobile

Tribunale di Milano, sez. V, 06/02/2019, n. 1193 ha ritenuto che qualora il mediatore fornisca a una parte informazioni errate sulla regolarità urbanistica dell'immobile (in particolare, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute, inclusa la natura abusiva di alcune porzioni, o sull'eventuale condonabilità) deve allora negarsi che egli abbia assolto l'obbligo di corretta informazione secondo la media diligenza professionale. Tale criterio infatti non comprende solo l'obbligo di comunicare le circostanze note al professionista (o almeno da lui conoscibili colla comune diligenza) bensì implica pure il divieto di fornire informazioni di cui egli non abbia consapevolezza oppure sulle quali non abbia esplicato adeguato controllo.

In tale direzione si è espressa anche Cassazione civile sez. II - 16/09/2015, n. 18140 secondo cui il mediatore che abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell'affare informazioni sulla regolarità urbanistica dell'immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (nella specie, la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), non ha assolto l'obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l'obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente.
Obbligo di informazione. Casistica: la contitolarità di un bene o l'insolvenza di una delle parti

In parte contraddicendo quanto ritenuto dalla giurisprudenza citata in precedenza in tema di estensione dell'obbligo di indagine del mediatore, secondo Corte appello sez. I - Genova, 17/01/2018, è configurabile in capo al mediatore una responsabilità per danni al cliente, qualora egli non dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi non esatte e false, ovvero non comunichi circostanze da lui non conosciute ma conoscibili mediante l'ordinaria diligenza professionale. Con particolare riferimento poi alla mediazione immobiliare, l'obbligo del mediatore consiste nel produrre informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di iscrizioni o opzioni, aver sempre adempiuto ai propri obblighi civili.
Obbligo di informazione. Casistica: la provenienza del bene da donazione

Ancora, in parte contraddicendo il principio per cui al mediatore non spetta fare valutazioni giuridiche sull'affare, è stato ritenuto che in considerazione degli inconvenienti cui dà normalmente luogo la provenienza da donazione (basti pensare che il sistema bancario non concede credito garantito da ipoteca, se l'immobile offerto in garanzia è stato acquistato a titolo gratuito) deve pertanto affermarsi il principio che, se nota al mediatore, la provenienza da donazione costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 c.c. alle parti (cfr. Cass. n. 16382/2009: "Il mediatore tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull'esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione. L'obbligo del mediatore di comunicare, ai sensi dell'art. 1759 c.c., comma 1, alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso, non è limitato alle circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di essa non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma si estende anche alle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole. Il dovere di imparzialità che incombe sul mediatore è, infatti, violato e da ciò deriva la sua responsabilità - tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l'affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbero indotto la parte a concludere l'affare a condizioni diverse" (Cass. n. 2277/1984). (Cassazione civile, sez. II, 16/01/2019, n. 965).

Sempre su tale linea interpretativa si è posta anche Corte appello sez. III - Catanzaro, 20/02/2017, n. 264 secondo cui è sussistente un inadempimento grave a carico del mediatore, in funzione della mancata comunicazione al potenziale acquirente di un atto di fondamentale importanza quale l'atto di donazione, in funzione dell'obbligo nascente dal contratto di mediazione di comunicare ai sensi dell'art. 1759 e 1176 c.c. alle parti le circostanze note o che avrebbero dovuto conoscere con l'uso dell'ordinaria diligenza anche in ordine alla convenienza e sicurezza dell'affare. L'art. 1759 c.c. affida al mediatore il compito di "comunicare" alle parti le circostanze "note", ovvero quelle di cui sia a conoscenza, senza alcun obbligo di indagare per apprendere circostanze diverse da quelle conosciute.
Obbligo di informazione. Casistica: ritardo nella stipula del preliminare.

In tema di mediazione immobiliare, non può essere addebitato al mediatore il ritardo per la stipula di un preliminare quando dall'istruttoria emerga che il medesimo si sia adoperato per una celere conclusione del contratto. Nel caso di specie il mediatore si era personalmente impegnato a contattare il notaio rogante a cui avrebbe dovuto fornire tutto quanto necessario per la stipulazione del contratto di compravendita (Tribunale di Monza, sez. I 16/06/2016, n. 1712).
Obbligo di informazione. Casistica: ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli.

Il mediatore ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile e, tra queste ultime rientrano sicuramente, le informazioni sulla esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli (Tribunale Bari, sez. III, 02/05/2016, n. 2442).

In caso di immobile promesso in vendita gravato da diritti di servitù, trattandosi di aggravi ulteriori non menzionati dal promittente venditore, anche in base alla previsione della clausola risolutiva espressa di cui si è avvalso il promissario acquirente, in presenza di tali iscrizioni, ricorre il presupposto per dichiarare risolto il contratto con restituzione della caparra. Mentre, nei confronti dell'agente immobiliare, che pur si era assunto l'impegno di verificare la situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile, non va comunque accolta la domanda di risarcimento del danno, in quanto non risulta provato alcun danno patito dal promissario, che con la risoluzione del contratto ha diritto alla restituzione dell'importo pagato a titolo di caparra, quale valutazione anticipata dell'importanza dell'inadempimento, per cui resta preclusa al tribunale ogni valutazione sull'effettiva incidenza, nell'economia del contratto (Tribunale di Trento, 27/11/2015, n. 1134).
Violazione dell'obbligo di informazione del mediatore e diritto alla provvigione

Ai fini della valutazione del diritto per il mediatore al pagamento delle provvigioni, assume rilevanza, oltre che la effettiva conclusione dell'affare "per effetto del suo intervento" (art. 1755 c.c.), l'esatto adempimento dei suoi obblighi (artt. 1759 -1176, II co. cc.) in essi compresi la consegna, o almeno la messa a disposizione del cliente, della documentazione utile al perfezionamento del contratto, come prefigurato nella proposta, ovvero la corretta, fedele e veritiera informazione sull'oggetto ed altri requisiti del negozio a stipularsi, che, in caso di bene immobile non può prescindere, dalle indicazioni di cui innanzi, salva espressa esclusione per accordo delle parti (Tribunale di Bari, sez. II, 20/09/2016, n. 4682).
Violazione dell'obbligo di informazione e obbligazioni risarcitorie

Nell'affare relativo alla compravendita di un immobile è configurabile in capo al mediatore una responsabilità per danni al cliente qualora egli non dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte o false, ovvero non comunichi circostanze non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale (Tribunale Bari, sez. II, 26/09/2018, n. 3945). Sulle conseguenze anche risarcitorie, e non solo di perdita della provvigione, a danno del mediatore, per violazione dell'obbligo in esame, cfr. anche Tribunale di Massa, 23/11/2016, n. 1088.